Compravendite e affitti senza APE: caos normativo con il Decreto Milleproroghe
Il Decreto Milleproroghe, entrato in vigore il 31 dicembre 2013, ha introdotto nuove specifiche per gli immobili pubblici stabilendo che l’ Attestato di Prestazione Energetica può essere acquisito anche dopo la stipula del contratto per la cessione dell’immobile. La norma non specifica però quanto tempo si avrà a disposizione per produrre l’APE.
Tuttavia le modifiche introdotte da tale Decreto in materia di prestazione energetica si sovrappongono a quelle già introdotte nei giorni scorsi, prima con il Decreto cosiddetto “Destinazione Italia” poi con la Legge n. 147 del 27 dicembre 2013, cosiddetta “Legge di Stabilità”.
Il DL 145/2013 “Destinazione Italia” interviene sulla certificazione energetica degli edifici con i commi 7 e 8 dell’art.1. Con il comma 7, in primo luogo, scompare l’obbligo di allegare l’Attestato di Prestazione Energetica agli atti notarili in caso di trasferimento a titolo gratuito (donazioni e successioni). In secondo luogo, per il trasferimento a titolo oneroso e per i nuovi contratti di locazione, tranne nei casi di singola locazione, l’omessa allegazione dell’APE non determina più la nullità dell’atto o del contratto, ma si passa ad una sanzione pecuniaria, che va da 3.000 a 18.000 euro per la vendita e da 1.000 a 4.000 euro per la locazione – ridotti a metà per durate inferiori a 3 anni – da dividere equamente tra le parti soggette al pagamento e da applicare anche nel caso di omessa dichiarazione in apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relativa all’attestazione della prestazione energetica degli edifici.
Con il comma 8 si prevede una sanatoria per le compravendite e le locazioni già effettuate, per le quali sia stata già accertata e sanzionata la violazione dell’obbligo dell’APE con la definizione della nullità dell’atto. Se la nullità non è già passata in giudicato, dietro richiesta di almeno una delle due parti, potrà essere sostituita con le nuove sanzioni che andranno a cancellare l’ipotesi di nullità dell’atto.
Per le singole locazioni persiste l’obbligo di inserire le informazioni dell’APE negli annunci commerciali di ogni tipo, di consegnare da parte del locatore l’APE al conduttore, di inserire apposita clausola nel contratto in cui si dichiara tale consegna, ma decade l’obbligo di allegare l’APE al contratto.
Dal 1° gennaio 2014 è in vigore la Legge di Stabilità 2014, che al comma 139 modifica ed integra il comma 3-bis (che di fatto in questo momento non esiste più) del citato art. 6 del D.Lgs. n. 192/2005. La modifica del citato comma 3-bis consiste nel fatto che l’obbligatorietà di allegare l’Attestato di Prestazione Energetica diventa operativa, anche per le singole unità immobiliari, dopo la pubblicazione di un nuovo Decreto con cui sarà adeguato il Decreto Ministeriale 26 giugno 2009.
Infine, nel Decreto Legge 30 dicembre 2013, n. 151, Milleproroghe, il Governo interviene ancora sull’Attestato di Prestazione Energetica, al comma 5 dell’art. 2, nel quale si afferma che nelle operazioni immobiliari l’APE può essere acquisito successivamente agli atti di trasferimento e non si applica quanto disposto dal comma 3-bis dell’articolo 6 del d.lgs. 192/2005 (come detto già soppresso dal decreto Destinazione Italia).
A ciò si aggiunge la Direttiva Europea (2010/31/CE), che forse ora si renderà necessario recepire nuovamente e che dispone che l’APE debba essere mostrato dal proprietario al potenziale acquirente o nuovo locatario e presuppone quindi che sia disponibile ben prima dell’atto di trasferimento.
Le tre norme di cui sopra sono tutte in vigore e due di esse stanno per affrontare l’iter per la conversione in legge.
In questa fase, si dovrà necessariamente trovare una soluzione univoca.
